Marché locatif : moins de logements construits, un parc à rénover

Selon la série Insee-SDES arrêtée à fin mai 2026, 264 800 logements ont été mis en chantier en 2025, contre 388 400 en 2022. Le recul atteint 31,8 %. Par rapport à 2018, il est de 33,9 %. Les ouvertures de chantier progressent toutefois de 2,6 % par rapport au point bas de 2024 : une reprise modeste, encore loin des volumes antérieurs.

Ces volumes portent sur l’ensemble des logements, pas seulement sur le locatif privé. Un chantier ouvert n’est pas encore un logement livré et disponible à la location.

Source : Insee / SDES — Mises en chantier, série arrêtée à fin mai 2026.

Le scénario central du SDES retient un besoin moyen de 208 000 résidences principales supplémentaires par an sur 2020–2030, lié à l’évolution du nombre de ménages. Il ne s’agit ni d’un minimum incompressible ni du besoin total : les scénarios bas et haut s’établissent à 177 000 et 242 000 par an. La résorption du mal-logement et le renouvellement du parc constituent d’autres composantes.

Des ménages plus petits peuvent avoir besoin de davantage de logements, même lorsque la population augmente peu. Comparer directement ce besoin net au nombre brut de chantiers ne suffit donc pas à calculer un déficit.

Source : SDES — Besoins en logements à horizon 2030, 2040 et 2050.

Au 1er janvier 2026, la France hors Mayotte compte 38,6 millions de logements, dont 31,9 millions de résidences principales. Les locataires de bailleurs privés représentent 23,2 % des ménages, soit environ 7,4 millions de résidences principales. Les bailleurs publics en logent environ 5,5 millions ; 57,3 % des ménages sont propriétaires de leur résidence principale.

Ces estimations provisoires décrivent la structure du parc. Elles ne mesurent pas le nombre d’annonces disponibles dans une ville à un instant donné. Notre lecture : lorsque les livraisons ralentissent, la remise en location et l’entretien du parc existant prennent davantage de poids.

Source : Insee Focus n°388 — Parc de logements au 1er janvier 2026.

Au 1er janvier 2025, le SDES estimait à 3,9 millions le nombre de résidences principales classées F ou G en France métropolitaine. Le parc locatif privé en comptait environ 1,1 million, soit 13,8 % de ses logements, contre 5,8 % dans le parc social.

Cette photographie est datée : elle précède le changement du coefficient de conversion de l’électricité intervenu en 2026. Une évolution d’étiquette peut résulter du calcul, sans travaux correspondants. Pour décider, le propriétaire doit partir du DPE valable de son logement et, lorsqu’il est concerné, de l’attestation officielle actualisée.

Source : SDES — Performance énergétique du parc au 1er janvier 2025.

Source : Service Public — Diagnostic de performance énergétique et attestation 2026.

En métropole, les exigences énergétiques s’appliquent aux baux d’habitation concernés lors de leur signature, renouvellement ou reconduction tacite. Depuis 2025, un logement classé G ne satisfait plus le niveau minimal requis. À partir de 2028, les logements F sont également concernés ; à partir de 2034, ce sera le tour des logements E.

Pour un propriétaire, l’enjeu est de planifier les interventions avec les échéances du bail, les décisions de copropriété et le financement. Attendre le départ du locataire pour découvrir le besoin de travaux peut allonger la période sans revenu.

Source : Service Public — Logement à louer décent, métropole.

L’Anah comptabilise 307 731 logements aidés pour leur rénovation énergétique en 2025. Le bilan distingue 62 205 logements dans le parcours accompagné et 58 101 via MaPrimeRénov’ Copropriété, soit 120 306 rénovations d’ampleur au total. Les 62 205 logements ne représentent donc pas à eux seuls l’ensemble des rénovations d’ampleur.

Source : Anah — Chiffres clés 2025, bilan publié en février 2026.

Par ailleurs, l’Insee recense 2,9 millions de logements vacants début 2026. Zéro logement vacant, sur la base LOVAC 2025, identifie 1,35 million de logements privés vacants depuis au moins deux ans. Ces deux chiffres ont des champs et des méthodes différents. Un logement vacant n’est pas nécessairement disponible immédiatement, situé là où la demande est forte ou en état d’être loué.

Source : Zéro logement vacant — Vacance privée de longue durée, source LOVAC 2025.

Ces tendances nationales éclairent le contexte, mais ne donnent ni le loyer ni le délai de location de votre appartement. À Romainville, aux Lilas, à Pantin, à Bagnolet ou à Noisy-le-Sec, l’analyse doit intégrer l’adresse, les transports, la surface, l’état, les charges et les règles locales.

Un marché recherché ne dispense pas de présenter un bien soigné ni de fixer un loyer cohérent. Notre approche consiste à croiser la demande observée avec les caractéristiques du logement, puis à établir un plan concret de commercialisation et de suivi.

1. Contrôler sa capacité à être loué : DPE, décence, diagnostics et éventuelles formalités locales.
2. Hiérarchiser les travaux : distinguer les obligations, l’amélioration du confort et les interventions de valorisation.
3. Construire le budget : loyer, charges non récupérables, honoraires, assurances, travaux et vacance prévisionnelle.
4. Organiser la location : annonce, visites, étude du candidat, bail, garantie et état des lieux.
5. Prévoir le suivi : entretien, échéances du bail et décisions patrimoniales à moyen terme.

L’Adresse Romainville et Argos Patrimoine vous accompagnent pour préparer votre mise en location, organiser la gestion et anticiper les travaux. Notre audit locatif gratuit permet de définir les prochaines étapes à partir de votre situation.

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